Geld verdienen door te investeren in onroerend goed

Als het gaat om geld verdienen met beleggen in onroerend goed, zijn er maar een handvol manieren om dit te doen. Hoewel de concepten eenvoudig te begrijpen zijn, laat u niet misleiden door te denken dat ze gemakkelijk kunnen worden geïmplementeerd en uitgevoerd. Een goed begrip van de basisprincipes van onroerend goed kan investeerders helpen om hun inkomsten te maximaliseren. Vastgoed geeft beleggers een andere portefeuille-activaklasse, vergroot de diversificatie en kan risico's beperken als ze correct worden benaderd.

Er zijn drie belangrijke manieren waarop beleggers mogelijk geld kunnen verdienen met onroerend goed:

1. Een stijging van de waarde van onroerend goed
2. Huurinkomsten verzameld door het onroerend goed aan huurders te verhuren
3. Winsten uit bedrijfsactiviteiten die afhankelijk zijn van het onroerend goed

Natuurlijk zijn er altijd andere manieren om direct of indirect te profiteren van investeringen in onroerend goed, zoals je leren specialiseren in meer esoterische gebieden, zoals certificaten van retentierechten. De drie hierboven genoemde items vertegenwoordigen echter een overgrote meerderheid van het passieve inkomen - en de uiteindelijke fortuinen - die in de onroerendgoedsector zijn verdiend.

Onroerend goed stijging van de waarde van onroerend goed

Ten eerste is het belangrijk dat u begrijpt dat de waarden van eigendommen niet altijd stijgen. Dit gebrek aan toename van activa kan pijnlijk duidelijk worden tijdens perioden zoals eind jaren tachtig en begin jaren negentig, en de jaren 2007-2009 toen de vastgoedmarkt instortte. In veel gevallen overtreffen de waarde van onroerend goed in feite zelden de inflatie - de stijging van de gemiddelde prijzen in een economie.

Als u bijvoorbeeld een eigendom van $ 500.000 bezit en de inflatie is 3%, kan uw eigendom worden verkocht voor $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), maar bent u niet rijker dan vorig jaar. Dat wil zeggen dat u nog steeds dezelfde hoeveelheid melk, brood, kaas, olie, benzine en andere goederen kunt kopen (waar, kaas kan dit jaar gedaald zijn en benzine, maar uw levensstandaard zou ongeveer hetzelfde blijven). De reden is dat de winst van $ 15.000 niet echt was. Het was nominaal en had geen echte impact omdat de stijging te wijten was aan de algemene inflatie.

Inflatie en beleggen in onroerend goed

Wanneer inflatie optreedt, heeft een dollar minder koopkracht. Het gebeurt omdat de overheid drukwerk moet creëren wanneer ze meer uitgeeft dan ze binnenkrijgt aan belastingen. Al het andere is gelijk, na verloop van tijd resulteert dit in elk bestaande dollar die waarde verliest en minder waard wordt dan in het verleden.

Een van de manieren waarop de slimste vastgoedbeleggers geld kunnen verdienen met onroerend goed, is door te profiteren van een situatie die zich om de paar decennia lijkt op te duiken. Ze doen dit wanneer de inflatie naar verwachting hoger zal zijn dan de huidige rente van langlopende schulden. In deze tijden kunt u mensen vinden die bereid zijn te gokken door eigendommen te kopen, geld te lenen om de aankoop te financieren en vervolgens te wachten tot de inflatie toeneemt. .

Naarmate de inflatie stijgt, kunnen deze beleggers de hypotheken afbetalen met dollars die veel minder waard zijn. Deze situatie is een overdracht van spaarders naar debiteuren. U zag veel vastgoedinvesteerders op deze manier geld verdienen in de jaren zeventig en begin jaren tachtig. De inflatie liep uit de hand totdat Paul Volcker Jr., president van de Federal Reserve tussen 1979 en 1987, een 2x4 achterover haalde en het onder controle door de rentetarieven drastisch te verhogen.

Cyclisch aangepaste aankooplimieten

De truc is om te kopen wanneer cyclisch gecorrigeerde bovengrenzen - het rendement op een vastgoedinvestering - aantrekkelijk zijn. U koopt wanneer u denkt dat er een specifieke reden is waarom een ​​bepaald stuk onroerend goed ooit meer waard zal zijn dan de huidige cap rate alleen aangeeft dat het zou moeten zijn.

Vastgoedontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld kijken naar een project of ontwikkeling, de economische situatie rondom dat project of de prijs van het onroerend goed en een toekomstige huurinkomsten bepalen om de huidige taxatie te ondersteunen. De huidige waarde zou anders misschien te duur lijken op basis van de huidige omstandigheden rond de ontwikkeling. Omdat ze echter inzicht hebben in economie, marktfactoren en consumenten, kunnen deze investeerders toekomstige winstgevendheid zien.

Je hebt misschien wel eens gezien dat een vreselijk oud hotel op een groot stuk land werd omgevormd tot een bruisend winkelcentrum met kantoorgebouwen die aanzienlijke huurprijzen voor de eigenaar oppompen. Zonder die cashflows, netto contante waarde, speculeer je tot op zekere hoogte, wat je jezelf ook vertelt. U hebt ofwel een aanzienlijke inflatie in de nominale valuta nodig - als u schulden gebruikt om de aankoop te financieren - om u te redden. U kunt ook vertrouwen op een of andere gebeurtenis met een lage waarschijnlijkheid om in uw voordeel uit te werken.

Verhuur als investering in onroerend goed

Geld verdienen met het innen van huur is zo eenvoudig dat elke 6-jarige die ooit een spelletje Monopoly heeft gespeeld, op een visceraal niveau begrijpt hoe de basis werkt. Als u een huis, appartementsgebouw, kantoorgebouw, hotel of een andere investering in onroerend goed bezit, kunt u mensen huur in rekening brengen zodat ze het onroerend goed of de faciliteit kunnen gebruiken.

Eenvoudig en gemakkelijk zijn natuurlijk niet hetzelfde. Als je appartementsgebouwen of huurhuizen bezit, heb je misschien te maken met alles, van kapotte toiletten tot huurders die meth-labs exploiteren.Als u winkelcentra of kantoorgebouwen bezit, heeft u mogelijk te maken met een bedrijf dat van u heeft gehuurd en failliet gaat. Als u industriële magazijnen bezit, kunt u geconfronteerd worden met milieuonderzoeken vanwege de acties van de huurders die uw eigendom hebben gebruikt. Als u opslagruimte heeft, kan diefstal een probleem zijn. Huurinvesteringen in onroerend goed zijn niet het type dat u kunt bellen en verwacht dat alles goed zal gaan.

Cap Rate gebruiken om investeringen te vergelijken

Het goede nieuws is dat er tools beschikbaar zijn die het vergelijken tussen potentiële vastgoedinvesteringen gemakkelijker maken. Een daarvan, dat van onschatbare waarde voor u zal worden tijdens uw zoektocht om geld te verdienen met onroerend goed, is een speciale financiële ratio, de kapitalisatieratio (cap rate). Cap rates geven het rendement op een commerciële vastgoedinvestering weer en zijn gebaseerd op het netto inkomen dat het onroerend goed zal genereren.

Als een woning $ 100.000 per jaar verdient en wordt verkocht voor $ 1.000.000, deelt u de inkomsten ($ 100.000) door het prijskaartje ($ 1.000.000) en krijgt u 0,1 of 10%. Dat betekent dat het maximumtarief van het onroerend goed 10% is, of dat u naar verwachting 10% op uw investering zou verdienen als u het onroerend goed volledig in contanten en zonder schulden zou betalen.

Net zoals een aandeel uiteindelijk alleen de netto contante waarde van de verdisconteerde kasstromen waard is, is een onroerend goed uiteindelijk een combinatie waard van:

• Het hulpprogramma dat het pand genereert voor zijn eigenaar
• De netto huidige kasstromen die het genereert in verhouding tot de betaalde prijs

Huurinkomsten als veiligheidsmarge

Huurinkomsten kunnen een veiligheidsmarge zijn die u beschermt tijdens economische neergang of ineenstorting. Bepaalde soorten vastgoedbeleggingen zijn wellicht geschikter voor dit doel. Leases en huren kunnen een relatief veilig inkomen zijn.

Om terug te gaan naar onze eerdere discussie - over de uitdagingen om geld te verdienen met onroerend goed - kan kantoorgebouwen een voorbeeld zijn. Deze eigendommen hebben doorgaans betrekking op langlopende huurcontracten voor meerdere jaren. Koop er een voor de juiste prijs, op het juiste moment en met de juiste huurder en huurvervaldag, en u kunt door een instorting van onroerend goed heen zeilen. U zou bovengemiddelde huurcheques verzamelen die de bedrijven die van u leasen nog steeds moeten overhandigen - vanwege de huurovereenkomst die ze hebben ondertekend - zelfs als elders lagere tarieven beschikbaar zijn. Als u het echter verkeerd doet, kunt u lang nadat de markt zich heeft hersteld, vastzitten aan ondermaatse rendementen.

Geld van bedrijfsactiviteiten in onroerend goed

De laatste manier om geld te verdienen met investeringen in onroerend goed, omvat speciale diensten en zakelijke activiteiten. Als u een hotel heeft, kunt u films op aanvraag aan uw gasten verkopen. Als u een kantoorgebouw heeft, kunt u geld verdienen aan automaten en parkeergarages. Als u een autowasstraat heeft, kunt u geld verdienen met tijdgestuurde stofzuigers.

Deze investeringen vereisen bijna altijd subspecialistische kennis. Sommige mensen zijn bijvoorbeeld hun hele carrière gespecialiseerd in het ontwerpen, bouwen, bezitten en bedienen van autowasstraten. Voor degenen die naar de top van hun vakgebied stijgen en de fijne kneepjes van een bepaalde markt begrijpen, kan de mogelijkheid om geld te verdienen eindeloos zijn.

Andere ideeën voor vastgoedinvesteringen

Toch zijn er andere investeringsmogelijkheden in onroerend goed. U kunt beleggen in vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's). Openbaar verhandelde REIT's geven aandelen uit en worden verhandeld op een beurs, terwijl particuliere REIT's of niet-verhandelde REIT's op geen enkele beurs verkrijgbaar zijn. Alle soorten REIT's zullen zich richten op bepaalde sectoren van de vastgoedmarkt, zoals verpleeghuizen of winkelcentra. Er zijn ook verschillende exchange-traded funds (ETF's) en onderlinge fondsen die zich richten op de vastgoedbelegger door te investeren in REIT's en andere investeringen in de vastgoedsector.