Verkopende verkoper Carry-back hypotheken

Inhoud

• Hoe Carry-Back-hypotheken werken
• Redenen verkopers Carry-back hypotheken
• Nadelen van door de verkoper overgedragen hypotheken
• De overdracht van de verkoper in contanten omzetten
• Verkoopkosten

Verkopers die hypotheken terugnemen, stemmen ermee in een lening te verstrekken om een ​​huizenkoper te helpen een huis te kopen. Wanneer verkopers akkoord gaan om een ​​deel van de koopsom te financieren, ontvangen ze documenten die dienen als bewijs van de voorwaarden van de lening. Teruggave van verkopers kan de vorm hebben van een hypotheek, trustakte, grondcontract of zelfs een huurkoop, en de meeste worden verzekerd door promessen.

Hoe Carry-Back-hypotheken werken

Wanneer de rentetarieven hoog zijn of de kredietrichtlijnen worden aangescherpt, vragen kopers verkopers om in plaats van de bank te handelen en de financiering voor hen te dragen. Als het huis vrij is van bestaande leningen, kan de verkoper alle financiering dragen, of kan de koper een conventionele lening met vaste rente krijgen voor een deel van de aankoopprijs en de verkoper vragen het saldo te financieren. Als er een bestaande lening aan het huis is gegarandeerd, kunnen verkopers kopers de bestaande leningbetalingen laten overnemen, hoewel de lening op naam van de verkoper blijft staan. Het verschil tussen de verkoopprijs minus de aanbetaling en de bestaande lening is het eigen vermogen dat de verkoper als lening zou dragen.

Redenen verkopers Carry-back hypotheken

Verkopers zijn geneigd meer akkoord te gaan met terugdragende hypotheken wanneer het een zwakke of dalende vastgoedmarkt is, omdat door de eigenaar gedragen financiering een grotere pool van kopers zal aantrekken. Het vergroot ook de pool van kopers omdat het mensen in staat stelt die anders niet in aanmerking zouden komen voor een conventionele lening, financiering te krijgen. De koper krijgt toegang tot de financiering die hij nodig heeft, en de verkoper krijgt vaak een beter rendement dan een geldmarktrekening of vergelijkbare investering.

Verkopers kunnen een hogere verkoopprijs ontvangen in ruil voor het aanbieden van eigenaarsfinanciering. Veel kopers zijn bereid meer te betalen als dit hun enige haalbare optie is. De maandelijkse betalingen geven de verkoper ook een extra inkomstenstroom totdat de lening is afbetaald. Als ze te maken hadden met vermogenswinstbelasting op de verkoop van het onroerend goed, kunnen ze het gefinancierde deel uitstellen.

Nadelen van door de verkoper overgedragen hypotheken

Het belangrijkste nadeel van terugdragende hypotheken is de mogelijkheid dat de koper de betalingen niet nakomt en de verkoper ertoe brengt een executieprocedure in te leiden. Na afscherming, het goedmaken van achterstallige betalingen aan de bestaande geldschieter, als er een bestaande lening is, het betalen van afsluitingskosten en onroerendgoedcommissies, blijft de verkoper mogelijk geen eigen vermogen over. Verkopers die hypotheken dragen, hebben ook contant geld vastgemaakt door het aan het onroerend goed te beveiligen. Ze zijn nog steeds betrokken bij het pand en kunnen niet weglopen.

De overdracht van de verkoper in contanten omzetten

Er is een grote pool van particuliere investeerders op de markt die regelmatig teruggave-instrumenten van verkopers kopen, maar die geen nominale waarde betalen. Beleggers kijken naar het rendement dat ze tijdens de looptijd van de investering zullen ontvangen, en dit rendement kan worden verhoogd als de belegger minder betaalt dan het openstaande saldo. De kortingen variëren over de hele linie, maar verkopers kunnen verwachten 10-30% van het onbetaalde saldo te verliezen, afhankelijk van het volgende:

• Kruiden: Dit is hoe lang de verkoper betalingen heeft ontvangen voor de carry-back financiering. Een verkoper die tijdige betalingen heeft ontvangen gedurende een periode van 12 maanden, zal meer geld ontvangen dan een verkoper met een geheel nieuwe hypotheek.
• Rente: Hoe hoger de rente, hoe lager de korting. Een lagere rente trekt investeerders aan die een hogere korting willen.
• Hypotheek looptijd: Hypotheken op lange termijn, zoals een hypotheek met een looptijd van 30 jaar, zijn niet zo aantrekkelijk voor een belegger als een hypotheek op korte termijn, dus worden ze doorgaans verkocht met hogere kortingen dan kortlopende hypotheken.
• Boetes voor vooruitbetaling en te late kosten: Carry-back hypotheken die een boete voor vervroegde aflossing en een lastenvergoeding bevatten, zijn ook aantrekkelijker voor beleggers, wat van invloed is op de toegepaste disconteringsvoet.
• Lening / waarde-ratio: Lagere loan-to-value-ratio's krijgen gunstiger kortingen. Hogere ratio's worden als een groter risico beschouwd en de kortingen zijn hoger.

Beleggers houden ook rekening met het type beveiliging, de geschatte waarde, locatie, voorzieningen, staat en de kredietwaardigheid, indien bekend, van de kopers.

Verkoopkosten

De belegger kan de verkoper van een carry-back hypotheek vragen om alle kosten in verband met de verkoop van de obligatie en de hypotheek te betalen. Deze vergoedingen kunnen het volgende omvatten:

• Titelbeleid
• Escrow-vergoeding
• Document voorbereiding
• Beoordeling
• Begunstigde verklaring
• Koerier en overschrijvingen
• Opnemen
• Commissie